Comfortmeter helpt bij nemen van maatregelen

Businessman analyzing development opportunities

Een middel om effectief energiebesparing te realiseren in kantoorgebouwen is het uitbesteden van duurzaamheidsmaatregelen aan een Energy Service Company (ESCo). De te leveren prestatie wordt vastgelegd in een energieprestatiecontract. Dat geeft duidelijkheid voor de vastgoedbeheerder en de eigenaar, maar ook voor de gebruiker. Zeker als ook nog eens een link wordt gelegd met meer comfort. Want door energiebesparende maatregelen te koppelen aan comfortverhogende eisen gaat de tevredenheid en productiviteit van werknemers flink omhoog.

ESCo’s zijn in Nederland relatief nieuw. Een ESCo levert energiebesparende technieken, voert renovatiewerkzaamheden uit en zorgt voor onderhoud, exploitatie, facilitair management en de energielevering. Het bedrijf regelt, zo nodig, ook de benodigde investering, meestal via een bank of belegger. Dit geld verdient een ESCo terug met de opbrengsten van o.a. een lagere energierekening. Het risico ligt bij de ESCo, die de garanties over de besparingen vastlegt in een energieprestatiecontract (EPC).

“Dat is nogal wat anders dan de traditionele manier, waarbij leveranciers (installatiebedrijf, ingenieur, architect, ect.) niet vergoed worden in functie van de energiekostenbesparing maar in functie van bijvoorbeeld de grootte van de investering”, vertelt Johan Coolen van Factor4, een gerenommeerd advies- en ingenieursbureau in Amsterdam en Antwerpen, gespecialiseerd in ESCo’s en energieprestatiecontracten. “De prikkel om te streven naar optimale prestaties ontbreekt dan ook nagenoeg volledig bij deze leveranciers. Vergeleken met traditionele leveranciers zal een ESCo bij eenzelfde investering daarom dubbel zoveel energie besparen. In het EPC-contract ontwikkeld door Factor4, krijgt de ESCo bovendien een vast jaarlijks bedrag voor het onderhoud van de installaties. En moet hij aan het einde van het contract een installatie opleveren met een minimale, op voorhand afgesproken, restwaarde.”

In dit EPC-contract heeft de ESCo – in tegenstelling tot klassieke onderhoudscontracten – alle belang om bij de aanvang van het project een goede installatie te plaatsen en deze tijdens het contract goed te onderhouden, zegt Coolen. “Iedereen wint: de ESCo krijgt voor de gerealiseerde energiebesparing een hogere vergoeding en de klant realiseert een netto kostenbesparing, de besparing op energie en onderhoudskosten compenseert ruimschoots de wat hogere vergoeding voor de ESCo.”

Goede ervaringen in buitenland

Langzaam maar zeker groeit in Nederland de interesse bij vastgoedeigenaren en -beheerders naar deze vorm. Alexandra Boot van Boot Advocaten, gespecialiseerd in EPC, ESCo en aanbestedingsrecht en partner van Factor4, erkent dat Nederland niet vooroploopt. “Dat is te wijten aan de slechte ervaringen met klassieke onderhoudscontracten. En om dan de ESCo nog meer vrijheid en verantwoordelijkheid te geven, dat vraagt lange adem en veel vertrouwen.” Maar Coolen denkt dat Nederland de achterstand ten opzichte van andere Europese landen snel zal inhalen. “De Rijksoverheid staat positief ten opzichte van energieprestatiecontracten, en steun van de centrale overheid voor dit veranderingsproces blijkt volgens mijn ervaring cruciaal te zijn voor een snelle marktontwikkeling. Verder staan Nederlanders, vergeleken met bijvoorbeeld Belgen, typisch meer open voor nieuwe manieren van zakendoen. Kijk maar eens hoe Nederlandse bedrijven de Belgische markt van e-commerce volledig domineren of hoe Nederlandse winkelketens, nu ook Albert Hein, het straatbeeld in België bepalen.”

In het buitenland zijn er wel goede ervaringen met energieprestatriecontracten. Het mooiste voorbeeld is de renovatie van het Empire State Building door een ESCo in 2009. Het leverde een energiebesparing op van 34 procent per jaar. De investering bedroeg ruim $13 miljoen De besparingen op de energierekening lopen naar verwachting op tot $4,4 miljoen per jaar. Tel uit je winst.

Ook in Nederland zijn er goede voorbeelden, al zijn ze op de vingers te tellen. De meest in het oog springende is de verbouwing van negen zwembaden in Rotterdam. De gemeente Rotterdam gunde Strukton de eerste ESCo in Nederland. Dankzij goede isolatie en warmtepompen wordt er jaarlijks fors energie bespaard: 43 procent minder gas, 24 procent minder elektriciteit, 35 procent minder warmte, 9 procent minder water en 2000 ton minder CO2-uitstoot. Het loont dus ook nog.

Comfortmeter

Daar voegt Coolen nog een nieuwe, maar zo mogelijk veel grotere winstmogelijkheid aan toe: comfort. “Deze energiebesparende en duurzame maatregelen verhogen het comfort. Wat nu als je precies weet van je gebruiker wat hij als comfortverlagend en -verhogend ervaart? Dan zou je heel gericht aan de slag kunnen. Daarvoor hebben wij de Comfortmeter ontwikkeld. Dat is meer dan een wetenschappelijke enquête met 55 standaardvragen, waar we mee starten. In die enquête vragen we de gebruikers onder andere naar hun ervaringen op het gebied van temperatuur, lucht, licht, geluid, kantoor en gebouw en regeling. Bij die laatste bijvoorbeeld wordt het als heel prettig ervaren als men zelf temperatuur of ventilatie kan regelen.”

De resultaten worden in een grafiek gegoten, waarin heel eenvoudig te lezen is waar de ESCo het best op kan inzetten qua investeringen. “Natuurlijk houden wij rekening met de verschillende soorten gebruikers. Het blijkt dat inzetten op comfortverbetering dubbel en dwars loont: uit onze ervaringen met de comfortmetingen blijkt dat de arbeidsproductiviteit gemakkelijk met 0,3% stijgt. Dit lijkt weinig maar aangezien de loonkosten honderd keer hoger zijn dan de energiekosten, neemt het voordeel van een EPC-contract aanzienlijk toe.”

Tijdens het in maart gehouden Nationale ESCo Congres liet duurzaamheidsdirecteur Lara Muller van retailvastgoedbelegger Corio weten razend enthousiast te zijn om naast kostenbesparingen ook comfort volop mee te nemen in ESCo-constructies. “Wij zien vastgoed als onderdeel van een ecosysteem. Dat betekent dat we steeds meer kijken wat het vastgoed doet voor de mensen die er wonen, winkelen en werken. Het draait niet alleen om energie-efficiënte installaties maar ook hoe het vastgoed aantrekkelijk blijft voor onze huurders en hun klanten.”

Tekst: Harmen Weijer

,